Cómo ofrecer por debajo del precio de lista en una casa para reparar

La oferta que usted hace por una casa para reparar no parte del precio de lista. Parte del ARV (after-repair value, lo que la casa debería venderse una vez terminado el trabajo), resta todos los costos y su ganancia objetivo, y despeja el precio: esa es su oferta máxima. En la casa de ejemplo de abajo son $202,900 en efectivo y $186,700 con hard money. Cuánto ofrecer por una casa para reparar es entonces simple: ese número o menos, con los motivos adjuntos.

Por qué el precio de lista no es un dato de entrada

El precio de lista es lo que el vendedor o el agente esperan. No contiene ninguna información sobre lo que la casa le costará reparar, mantener y vender, ni sobre cuánto valdrá después. Una oferta por debajo del precio de lista que se deriva del precio de lista ("lista menos 15%") es una adivinanza disfrazada de negociación.

Su oferta es el resultado de un cálculo cuyos datos de entrada son el ARV, la remodelación, los costos y su objetivo. El precio de lista entra al final, para una sola comparación: ¿está por encima o por debajo de su número?

Cómo calcular su oferta máxima con todos los costos contados

La oferta máxima es el precio más alto al que la ganancia todavía iguala su objetivo una vez contados todos los costos: remodelación más imprevistos, gastos de cierre de la compra, financiamiento, tenencia y venta. Como los gastos de cierre y el préstamo de compra dependen del precio, la fórmula despeja el precio en lugar de restar una lista fija.

Ganancia = ARV − Precio − (Remodelación + Imprevistos) − Gastos de compra − Financiamiento − Tenencia − Venta
Oferta máxima = el Precio al que Ganancia = Ganancia objetivo
Compra en efectivo: Oferta máxima = (ARV − Venta − Tenencia − Remodelación − Imprevistos − Objetivo) ÷ (1 + % de gastos de compra)

La casa de ejemplo de todo este sitio: 1,600 pies cuadrados, 3 recámaras y 2 baños, construida en 1978; ARV $320,000; reparaciones $48,000. Los valores por defecto de la app: imprevistos 10% de las reparaciones, gastos de cierre de la compra 2% del precio, tenencia $1,500 por mes durante 6 meses, costos de venta 6% del ARV, ganancia objetivo 10% del ARV. Es un ejemplo; los costos varían según el mercado y el año.

Verifíquelo: a $202,900 los gastos de cierre son $4,058 y la ganancia es 320,000 − 202,900 − 52,800 − 4,058 − 9,000 − 19,200 = $32,042, justo en el objetivo.

Con hard money (un préstamo a corto plazo otorgado sobre la propiedad; los valores por defecto de la app son 90% del precio más el 100% de la línea de remodelación financiados, 11% anual, 2 puntos, 6 meses) los puntos y los intereses también dependen del precio, y la oferta máxima baja a $186,700. A ese precio el préstamo es de $220,830, los puntos $4,417, los intereses $12,146 (contados sobre todo el préstamo durante todo el plazo, la simplificación declarada de la app), y la ganancia cae justo en el objetivo de $32,000. El financiamiento le cuesta al negocio unos $16,200 de precio de compra. La calculadora de ganancia de un flip muestra la misma aritmética hacia adelante, partiendo de un precio que usted elige.

Como comparación, la regla del 70% (ARV × 70% − reparaciones) da $176,000 en esta casa. Es un filtro, no una oferta; el número completo conoce sus costos y su objetivo.

Cómo presentar una oferta por debajo del precio de lista

Una oferta documentada se lee como una propuesta de negocio. Un número bajo sin explicación se lee como una ofensa, y los vendedores responden en consecuencia. Incluya:

• El estimado de reparaciones por área. Techo, cocina, baños, electricidad, plomería, HVAC, interior, exterior, como resumen con los ítems grandes nombrados. El vendedor quizá no sabe que el techo está al final de su vida; el agente del anuncio quizá sí. Una o dos fotos de lo peor ayudan.
• Su plazo. Período de inspección (corto, porque ya recorrió la casa), fecha de cierre que puede cumplir, y que no depende de vender una casa propia.
• Prueba de fondos o una carta de un prestamista de hard money. Una casa para reparar muchas veces no pasa la tasación ni la contingencia de inspección de un comprador convencional; un comprador que puede cerrar vale dinero para el vendedor.
• Lo que no pide. Sin reparaciones a cargo del vendedor, sin créditos, "as-is" (tal como está). El precio ya refleja la condición.

Lo que no incluye: su ARV, su ganancia objetivo, su oferta máxima. El vendedor no necesita saber que $202,900 es su techo, y una oferta en el techo no deja espacio para la contraoferta.

En Flip Investor OS el enlace para el contratista lleva el alcance de obra sin precios, y el paquete para el prestamista lleva la solicitud de préstamo, orígenes y usos de fondos y la evidencia del ARV para un prestamista. Ninguno de los dos es un documento para el vendedor; el resumen para el vendedor lo escribe usted, a partir del mismo estimado.

Qué hacer cuando el precio de lista está por encima de su máximo

Digamos que la casa está listada en $225,000. Contra el máximo en efectivo de $202,900 la brecha es de $22,100; contra el máximo financiado de $186,700, de $38,300. Tres opciones honestas:

Retirarse

La respuesta correcta más común. La casa es una buena casa; no es este negocio a este precio. Escriba la oferta máxima, preséntela con la documentación y deje que el anuncio envejezca. Los vendedores de casas que necesitan trabajo suelen volver cuando las inspecciones de los compradores convencionales se caen.

Cambiar el plan: rentarla (BRRRR)

BRRRR (buy, rehab, rent, refinance: comprar, reparar, rentar, refinanciar) es la segunda salida para la misma casa. En lugar de vender, usted refinancia con un préstamo a largo plazo y se queda con la casa y un inquilino; la pregunta cambia de "¿cuánta ganancia?" a "¿cuánto efectivo queda dentro de la casa y la renta cubre el pago?". Con los valores por defecto de la app (refinanciar al 75% del ARV, 7% anual, 30 años, costos de refinanciamiento 2% del préstamo nuevo) el préstamo nuevo en la casa de ejemplo es de $240,000 y el pago de unos $1,597 por mes. Comprada en efectivo a $225,000, el efectivo invertido es 225,000 + 52,800 + 4,500 de cierre + 9,000 de tenencia = $291,300; el refinanciamiento devuelve 240,000 − 4,800 = $235,200; el efectivo que queda en el negocio es $56,100. A $200,000 serían $30,600. Si $56,100 es aceptable lo decide su objetivo, y si la renta cubre el pago lo decide la renta; ninguna respuesta está en el precio. Flip vs. BRRRR compara las dos lecturas sobre una misma casa.

Cambiar el plan: otro alcance

Una remodelación más ligera baja la línea de remodelación, pero casi siempre baja también el ARV, y el ARV mueve más la oferta máxima. En la casa de ejemplo, una remodelación de $36,000, cinco meses y un ARV de $300,000 en lugar de $320,000 dan una oferta máxima en efectivo de $200,800, más baja que antes. Un alcance más ligero solo ayuda cuando el ARV se sostiene, y eso lo tienen que mostrar los comps, no la esperanza. Hágalo con números antes de creerlo.

Lo que no está en la lista: pagar $225,000 porque el vendedor no se mueve. Los $22,100 no desaparecen; salen de la ganancia en la venta, donde el margen ya es estrecho.

Cómo muestra la app la brecha y la puntuación

Flip Investor OS mantiene separados el precio de lista y su oferta máxima y dice claramente cuál es más alto: "El precio de lista está $22,100 por encima de su oferta máxima" en la propiedad, con la cifra de su último análisis guardado. Dos salidas, flip y BRRRR, quedan lado a lado en la misma casa, cada una con su oferta máxima, así que cambiar de plan es un toque, no una hoja de cálculo nueva.

La puntuación del negocio describe el margen de seguridad y la calidad de los datos con reglas fijas y etiquetas neutrales (margen de seguridad amplio, moderado o estrecho) a partir de cinco factores: el margen de ganancia en el caso base, cómo aguanta el negocio las pruebas de estrés (ARV −5%, remodelación +20%, tres meses más), el precio frente a la oferta máxima, la evidencia del ARV (cuántos comps) y la cobertura de la inspección (cuántas zonas recorridas). Con menos de tres comps, partidas del estimado sin precio o datos incompletos dice "Datos insuficientes" y señala la pantalla que lo arregla. Nunca dice compre o no compre. Puede abrir las calculadoras gratis sin tarjeta y pasar su propia casa por la aritmética de la oferta máxima y de la ganancia.

Un procedimiento corto para la oferta

1. De tres a cinco comps, tres ARV; use el base para la oferta y mire el conservador antes de firmar.
2. Recorra todas las zonas; ponga precio al trabajo por ítem; lo desconocido queda sin precio hasta que lo tenga, y el estimado queda Incompleto hasta entonces.
3. Imprevistos, cierre, financiamiento, tenencia, venta, cada uno en su línea; una ganancia objetivo que de verdad aceptaría.
4. Oferta máxima, en efectivo y financiada.
5. Compare con el precio de lista. Ofrezca su número o menos, con el resumen del estimado, el plazo y la prueba de fondos adjuntos.
6. Si el precio de lista sigue por encima de su número: retírese, replantee la salida o espere. No suba el número para alcanzar al vendedor.

La aritmética no puede decirle si el vendedor aceptará. Puede decirle cuánto le costaría aceptar el número del vendedor, que es la única parte que usted controla.