La regla del 70% en el flipping: cómo calcular su oferta máxima

La regla del 70% dice que lo máximo que debería pagar por un flip es el 70% del valor después de reparar menos el costo de las reparaciones. La fórmula de la oferta máxima (MAO, maximum allowable offer) es ARV × 0.70 − reparaciones. En una casa que valdrá $320,000 tras una remodelación de $48,000, son $176,000. Es una regla práctica: útil como filtro, muda sobre la mitad de sus costos.

¿Qué es la regla del 70% en el flipping de casas?

El ARV (after repair value, valor después de reparar) es el precio al que la casa debería venderse una vez terminado el trabajo. La regla del 70% toma ese número, se queda con el 70% y le resta lo que costarán las reparaciones. El resultado es el precio más alto al que, según la regla, el negocio todavía funciona.

Oferta máxima = ARV × 70% − Costo de reparaciones

El 30% que se reserva no es ganancia. Es una sola bolsa para todo lo que la regla no nombra: los costos de closing (cierre) cuando compra, los costos de tenencia mientras la casa es suya, el costo del dinero prestado, las comisiones y el closing cuando vende, una reserva de imprevistos para las sorpresas y, después de todo eso, su ganancia.

Por eso la regla funciona como primer filtro y falla como respuesta final. Se aplica en un segundo frente a la casa o en la página del anuncio. Pero no puede decirle cuál es su margen de verdad.

Cómo calcular su oferta máxima con la regla del 70%

Tome la casa de ejemplo que usamos en todo el sitio: 1,600 pies cuadrados, 3 recámaras y 2 baños, construida en 1978. Las ventas comparables ponen el ARV en $320,000 y un recorrido zona por zona pone las reparaciones en $48,000. (Si todavía le falta el primer número, lea cómo calcular el ARV con comps.)

La calculadora gratuita Oferta máxima de Flip Investor OS hace exactamente esto: ARV × el porcentaje de la regla − reparaciones − cualquier otro costo que quiera descontar de entrada (una comisión de mayorista, sus costos de closing), redondeado hacia abajo al dólar, con las cifras al 65% y al 75% al lado como referencia.

Fíjese en cuánto pesa el porcentaje. Pasar del 65% al 75% en esta casa mueve la oferta $32,000, sobre una ganancia que, como verá más abajo, ronda los $35,000. El porcentaje no es un detalle.

Cuándo 65% o 75% encajan mejor que 70%

La regla no tiene idea de cuáles son sus costos. El porcentaje es donde usted se lo dice. Un porcentaje más bajo reserva más dinero para costos y ganancia; uno más alto asume que los costos son pequeños.

Acérquese al 65% cuando:

• Pide hard money (préstamo privado a corto plazo). Dos puntos y 11% anual en un préstamo de seis meses son alrededor del 7.5% del monto prestado antes de arreglar nada.
• La tenencia es larga: una remodelación con muchos permisos, un mercado lento, una venta en invierno.
• Vende con comisiones completas de agente (alrededor del 5–6% del ARV, más el closing del vendedor).
• El rango de precio es bajo. Los costos fijos como título, inspecciones y servicios cuestan lo mismo en una casa de $150,000 que en una de $400,000, así que se comen una parte mayor de un ARV barato.
• Los precios de la zona están planos o a la baja.

Acérquese al 75% solo cuando:

• Compra al contado y vende rápido.
• La casa está en un rango de precio alto, donde los costos fijos son una parte pequeña del ARV.
• Sabe que sus costos de venta son bajos (un listado de tarifa fija, un comprador ya apalabrado).
• Su estimado de reparaciones es firme: una cotización de contratista, no una suposición.

Si no sabe en cuál caso está, la respuesta honesta es que la regla no puede decírselo. Una oferta máxima costo por costo, sí.

Lo que la regla del 70% deja fuera

Cada costo de abajo es real, y la regla los trata a todos como «algo dentro del 30%». En la casa de ejemplo, con los valores predeterminados que usa Flip Investor OS, suman así:

Los costos varían según el mercado, el prestamista y la temporada, así que sus números serán distintos, pero nunca serán cero. La tenencia sola depende de impuestos, seguro, servicios y el préstamo; en costos de tenencia en un flip está cómo armar esa cifra mensual.

Dos cosas más que la regla ignora:

• Los imprevistos. Un estimado de remodelación es un pronóstico. Si no agrega una reserva, cada sorpresa sale directamente de la ganancia.
• La calidad de los datos. $48,000 que salen de un recorrido con fotos por zona son una cosa; $48,000 adivinados desde la banqueta son otra. La regla da la misma oferta a los dos.

La oferta máxima completa: todos los costos contados

Una oferta máxima completa parte del ARV, resta cada costo y la ganancia que quiere conservar, y lo que queda es lo máximo que puede pagar. Como los costos de closing al comprar son un porcentaje del precio, el último paso divide entre 1 + % de costos de compra en vez de restarlos.

Oferta máxima (contado) = (ARV − Costos de venta − Costos de tenencia − Remodelación − Imprevistos − Ganancia objetivo) ÷ (1 + % de costos de compra)

Flip Investor OS usa por defecto una ganancia objetivo del 10% del ARV: $32,000 en esta casa. Este es el caso al contado:

Compruébelo: a $202,941 los costos de compra son $4,059; 202,941 + 52,800 + 4,059 + 9,000 + 19,200 = $288,000; 320,000 − 288,000 = $32,000 de ganancia. Cada dólar está contado.

Con hard money la misma fórmula resta además el costo financiero de la parte del préstamo que cubre la remodelación y divide entre un número mayor, porque cada dólar extra de precio se pide prestado al 90% y cuesta puntos e intereses. Con los valores predeterminados de la app (90% del precio + 100% del presupuesto de remodelación prestados, 11% anual, 2 puntos, 6 meses) el costo financiero por dólar prestado es 0.02 + 0.11 × 6 ÷ 12 = 7.5%, y la oferta máxima baja a $186,703. En cómo cambia los números un préstamo hard money está el préstamo línea por línea.

Puede abrir la calculadora gratuita con su propio ARV, sus reparaciones y sus supuestos; el mismo cálculo corre en el Análisis del negocio de cada propiedad que agregue.

Regla práctica contra oferta máxima completa en la misma casa

La columna de ganancia es el cálculo completo a cada precio: ARV − precio − remodelación con imprevistos − 2% de costos de compra − tenencia − venta − financiamiento cuando hay préstamo. Lea la tabla de dos maneras.

Primero, en esta casa en particular la regla del 70% es más estricta que un objetivo del 10% del ARV: un comprador al contado que insista en el 70% dejaría pasar un negocio que todavía deja $32,000 a $202,941. Un comprador con hard money, en cambio, ya está en 13.6% del ARV al precio de la regla y en 8.2% al 75%. Misma casa, misma regla, distinto margen, porque la regla no ve el préstamo.

Segundo, los porcentajes no son intercambiables. El 75% con hard money en esta casa deja menos que el objetivo predeterminado de la app. Ese es todo el argumento para correr la oferta completa antes de firmar cualquier cosa: muestra el margen, y las pruebas de estrés del cálculo de ganancia muestran qué tan rápido desaparece cuando el ARV sale 5% más bajo o la remodelación 20% más alta.

Cómo usar la oferta máxima a la hora de ofrecer

La oferta máxima es un techo, no una oferta inicial. Tres hábitos la mantienen útil:

1. Corra primero la regla y después la oferta completa. La regla le dice en un segundo si un anuncio merece una hora. La oferta completa, con sus propios números de tenencia, financiamiento y venta, le dice dónde parar.
2. Mantenga honesta la remodelación. La oferta se mueve dólar por dólar con el estimado de reparaciones. Un estimado donde una partida desconocida queda marcada «Sin precio» en vez de $0, que es como lo maneja Flip Investor OS, evita que ofrezca sobre un número que nunca se terminó.
3. Ofrezca por debajo del techo y negocie hacia él, nunca más allá. Si el precio de lista está muy por encima de su máximo, la casa no es un flip a ese precio. Solo lo será si el precio baja, las reparaciones se achican o el ARV es de verdad más alto, y en las dos últimas es donde la gente se engaña sola.

Ninguna fórmula decide por usted. Lo que hace es mostrar el margen de seguridad a un precio dado, para que la decisión sea suya con los números enfrente y no después del closing.