Cómo calcular el ARV (valor después de reparar) con comps

El ARV (after repair value, valor después de reparar) es el precio al que una casa debería venderse ya remodelada. Se calcula con comps (ventas comparables): tome de 3 a 5 casas parecidas y cercanas, vendidas hace poco ya remodeladas, divida cada precio entre sus pies cuadrados y multiplique el precio por pie cuadrado más bajo, la mediana y el más alto por los pies cuadrados de su casa. Eso da un ARV conservador, base y agresivo.

Qué es el ARV y por qué mueve todos los demás números

Cada cifra de un flip cuelga del ARV. La oferta máxima de la regla del 70% es ARV × 70% − reparaciones. Los costos de venta son un porcentaje del ARV. La ganancia objetivo suele ser un porcentaje del ARV. Un prestamista de hard money dimensiona el préstamo a partir de él. Si el ARV está $20,000 por encima de lo real, la oferta está alta por casi lo mismo, y el error queda fijado el día del closing, mucho antes de que se entere.

Por eso el ARV merece más cuidado que cualquier otro dato de entrada, y por eso un solo número de aspecto preciso es el formato equivocado. Un precio de venta es un hecho. Un ARV es un pronóstico de una venta que todavía no ocurre, y un pronóstico debe venir con un rango.

¿Cómo se calcula el ARV con comps?

El método es el precio por pie cuadrado. Las casas del mismo vecindario, del mismo tipo y en la misma condición tienden a venderse dentro de una banda estrecha de dólares por pie cuadrado; su casa remodelada debería caer dentro de esa banda.

Precio por pie² (cada comp) = Precio de venta ÷ Pies cuadrados
ARV conservador = $/pie² más bajo × Sus pies²
ARV base        = Mediana del $/pie² × Sus pies²
ARV agresivo    = $/pie² más alto × Sus pies²

Elegir los comps es donde vive la precisión. La guía que Flip Investor OS muestra junto a la lista de comps:

1. Vendidos en los últimos 6 meses. Las ventas más viejas reflejan un mercado más viejo. Los listados activos o pendientes no son ventas: los vendedores piden más de lo que reciben.
2. A media milla más o menos y en el mismo vecindario. No cruce una avenida principal, un límite escolar ni un cambio en el tipo de vivienda.
3. Tamaño parecido, dentro de más o menos el 20% de sus pies cuadrados, y el mismo número de recámaras y baños cuando se pueda.
4. Ya remodelados al nivel que usted planea. Está estimando el valor después de reparar, así que una casa anticuada que se vendió tal cual no dice nada sobre él.
5. Mismo tipo de propiedad, edad y lote parecidos. Descarte los valores atípicos que no pueda explicar.

Tres comps es el mínimo; cinco es mejor, porque una venta rara mueve menos la mediana. Buscar un sexto suele significar irse más lejos o más atrás, y eso empeora el conjunto.

Ejemplo resuelto: cinco comps para una casa de 1,600 pies²

La casa de ejemplo que usamos en todo el sitio tiene 1,600 pies cuadrados, 3 recámaras y 2 baños, y es de 1978. Suponga que estas cinco casas remodeladas se vendieron cerca en los últimos seis meses (un ejemplo, no datos de mercado):

Ordene el precio por pie cuadrado: $196.05, $198.08, $200.00, $201.18, $203.03. El más bajo es $196.05, la mediana (el del medio entre cinco) es $200.00 y el más alto es $203.03. Multiplique cada uno por 1,600 pies²:

Con cuatro comps la mediana es el promedio de los dos valores del medio. El redondeo a $1,000 es a propósito: $313,684 parece una medición, y no lo es.

Esta es la aritmética de la calculadora gratuita ARV por comparables de Flip Investor OS: entran sus pies cuadrados y 3–5 comps vendidos, salen Conservador / Base / Agresivo. Dentro de una propiedad, los mismos comps se guardan con ella y el rango alimenta el Análisis del negocio y las páginas que comparte con un prestamista o un socio. Puede abrir la calculadora gratuita con sus propios comps.

Conservador, base y agresivo: por qué un rango y no un número

La distancia entre el comp más bajo y el más alto es información, no ruido. En el ejemplo son $11,000 sobre una casa de $320,000, alrededor del 3.4%, lo que dice que el vecindario es consistente y que el ARV está bien sostenido. Una distancia de $40,000 en la misma casa diría lo contrario: o los comps no son de verdad comparables, o la calle tiene un rango amplio de acabados y compradores, y su ARV depende de en qué extremo caiga.

Use los tres números para tres trabajos distintos:

• Base para planear: el presupuesto, el calendario, el precio de lista que espera.
• Conservador para el margen: si el negocio solo funciona con el ARV base, no funciona.
• Agresivo como techo: cómo se ve el mejor resultado, y una alerta cuando su propia expectativa se va por encima de él.

Un solo «ARV = $320,000» esconde todo eso. Tres números le muestran cuánta de su ganancia está apoyada en la suposición.

Cómo ajustar los comps

El precio por pie cuadrado se encarga del tamaño. No se encarga de todo lo demás, y unos ajustes pequeños mantienen honesto a un comp:

• Recámaras y baños. Un tercer baño o una cuarta recámara en los mismos pies cuadrados suelen agregar valor; uno menos lo quita. Ajuste el precio del comp hacia la distribución de su casa, no al revés.
• Cochera, lote, alberca. Una cochera para dos autos contra un cobertizo, un lote doble, una alberca en clima caliente: los compradores reales pagan por eso, así que el precio del comp debería moverse antes de dividirlo entre los pies cuadrados.
• Nivel de acabados. Si un comp se remodeló a un nivel más alto del que usted planea (gabinetes a medida, madera en toda la casa), va en el extremo agresivo, no en la base.
• Tiempo. Una venta de hace cinco meses en un mercado al alza está un poco baja; en uno a la baja, un poco alta. No invente un porcentaje; anote la dirección y recargue el comp hacia el extremo correspondiente del rango.
• Concesiones. Una venta con un crédito grande del vendedor cerró más bajo en la práctica que en el precio registrado. Si puede ver el crédito, réstelo.

Cuánto vale cada ajuste varía según el mercado, y ninguna tabla en un artículo puede decírselo. Lo que sí puede hacer es dejar el ajuste y su razón escritos junto al comp, para que el número lo pueda revisar alguien más: un socio, un prestamista o usted mismo dentro de seis meses.

Cómo se ve un mal comp

La mayoría de los errores de ARV no son de aritmética. Son comps que no debían estar en la lista:

• Un listado activo o pendiente. La esperanza del vendedor, no un precio. Solo ventas.
• Una venta al otro lado de la avenida. Media milla en el mapa pueden ser dos mercados distintos.
• Otro tipo de casa. Una townhouse por una casa independiente, una de dos pisos por una de una planta, una construcción nueva por una casa de 1978.
• Una venta tal cual (as-is): una casa que se vendió sin remodelar, muchas veces a otro inversionista. Ese es el precio que usted intenta pagar, no el que intenta conseguir.
• Una casa mucho más chica. Las casas pequeñas se venden más caras por pie cuadrado; un comp de 1,100 pies² infla el ARV de una de 1,600.
• Un valor atípico que no puede explicar. Una venta $30 por pie² por encima del resto, sin razón visible, es más probablemente un comprador especial que una señal. Déjela fuera o que sea el extremo agresivo, nunca la base.
• Una venta de hace un año. Si el mercado se movió, el comp no se movió con él.

La prueba más rápida: ¿estaría cómodo mostrándole esta lista al tasador que valuará la casa terminada para el prestamista del comprador? Si un comp le daría pena ahí, tampoco está sosteniendo su ARV.

Correr el negocio con los tres ARV

Un rango solo sirve si el negocio se calcula en cada punto de él. Flip Investor OS corre el Análisis del negocio con el ARV conservador, el base y el agresivo lado a lado. Con los demás números de la casa de ejemplo (comprada en $200,000 al contado, $48,000 de reparaciones más 10% de imprevistos, 2% de costos de closing al comprar, $1,500 al mes de tenencia por 6 meses, 6% de costos de venta) las tres lecturas son:

Compruebe una línea: 314,000 − 18,840 − 265,800 = 29,360. El caso base supera el objetivo predeterminado de la app del 10% del ARV; el conservador se queda apenas corto. Esa es la imagen honesta de este negocio: bien con la mediana de los comps, justo con el más bajo, un margen de seguridad de unos $6,000 frente a la posibilidad de que el ARV esté mal. Si eso alcanza es decisión suya; el punto del rango es que la tome sabiéndolo. El artículo sobre la ganancia de un flip agrega encima las pruebas de estrés: ARV −5%, remodelación +20%, tres meses más.

Del ARV a la oferta

Una vez fijado el rango, el trabajo del ARV es alimentar la oferta, y la oferta debería construirse con la cifra conservadora o la base, nunca con la agresiva. Una oferta máxima apoyada en el mejor comp es una apuesta a que su casa será la mejor venta de la calle, algo que pasa, pero que no debería ser el plan.

Tres hábitos protegen el número:

1. Guarde los comps con el negocio, con los ajustes anotados. Un ARV sin evidencia visible no se puede revisar y se va hacia arriba con el optimismo.
2. Vuelva a correr los comps antes del closing. Dos meses después del primer análisis puede haber ventas nuevas, y las nuevas cuentan más que las viejas.
3. Cuide el orden. Si después de editar a mano su ARV conservador queda por encima del agresivo, algo está mal en los datos; la app lo avisa, y vale la pena mirarlo antes de que cualquier número siga adelante.

Muchas de las formas en que un flip pierde dinero empiezan aquí, con un ARV que en realidad era una esperanza. Un rango sacado de ventas reales, guardado junto al negocio, es el seguro más barato que un flipper puede comprar.