Cómo calcular la ganancia de un flip (fórmula y ejemplo)

La ganancia de un flip es el valor después de reparar menos todos los costos entre comprar y vender: ARV − precio − remodelación − imprevistos − closing − financiamiento − tenencia − venta. En una casa con ARV de $320,000, comprada en $200,000 y con una remodelación de $48,000, un flip al contado gana $35,000 (un margen del 10.9%) y el mismo flip con hard money gana $17,540.

La fórmula de ganancia del flip, línea por línea

El ARV (after repair value, valor después de reparar) es lo que la casa debería venderse una vez terminado el trabajo; todo lo demás es un costo. La fórmula que Flip Investor OS usa en su Análisis del negocio y en la calculadora gratuita Ganancia del flip:

Ganancia = ARV − Precio de compra − (Remodelación + Imprevistos) − Costos de compra − Financiamiento (puntos + intereses) − Costos de tenencia − Costos de venta
Margen   = Ganancia ÷ ARV
ROI      = Ganancia ÷ Efectivo invertido

Las ocho líneas, con los valores predeterminados de los que parte la app (usted los reemplaza por los suyos):

1. ARV: a partir de 3–5 comps remodelados; vea cómo calcular el ARV.
2. Precio de compra: lo que le paga al vendedor.
3. Remodelación: el estimado de reparaciones, idealmente armado zona por zona en un recorrido.
4. Imprevistos: una reserva para sorpresas; por defecto, 10% de la remodelación.
5. Costos de closing al comprar: título, escrow, registro, comisiones del prestamista; por defecto, 2% del precio.
6. Financiamiento: los puntos al otorgar el préstamo más los intereses de cada mes; cero si paga al contado.
7. Costos de tenencia: impuestos, seguro, servicios, HOA y otros costos mensuales durante toda la tenencia; por defecto, $1,500 al mes por 6 meses.
8. Costos de venta: comisiones de agentes y closing del vendedor; por defecto, 6% del ARV.

Los costos varían según el mercado, el prestamista y la temporada; los valores predeterminados son un punto de partida, no un pronóstico. Lo que no varía es la lista. La mayoría de los flips que decepcionan en papel dejaron fuera las líneas 4, 6, 7 u 8.

Ejemplo resuelto: un flip al contado

La casa de ejemplo que usamos en todo el sitio: 1,600 pies cuadrados, 3 recámaras y 2 baños, construida en 1978.

Compruebe el total: 200,000 + 52,800 + 4,000 + 9,000 + 19,200 = 285,000; 320,000 − 285,000 = 35,000.

Los costos de venta no forman parte del efectivo invertido: se pagan con el dinero de la venta, así que usted nunca los adelanta. Todo lo demás es dinero que sale de su cuenta antes de que la casa se venda.

El mismo flip con hard money

El hard money es un préstamo a corto plazo de un prestamista privado, cobrado en puntos (una comisión del 1% del préstamo cada uno) y una tasa anual alta. El préstamo predeterminado de la app financia el 90% del precio de compra y el 100% del presupuesto de remodelación incluidos los imprevistos, al 11% anual con 2 puntos. La simplificación que la app declara abiertamente: los intereses se cobran sobre todo el préstamo durante todo el plazo, aunque un prestamista normalmente libera el dinero de la remodelación en desembolsos; es un supuesto conservador.

El préstamo se llevó la mitad de la ganancia y, al mismo tiempo, más de cuatro quintas partes del efectivo necesario. Las dos cosas son ciertas; cuál importa depende de qué más podría estar haciendo su dinero. El cálculo del préstamo por sí solo, con desembolsos y efectivo al closing, está en el artículo sobre préstamos hard money.

Margen contra ROI: dos preguntas distintas

El margen (ganancia dividida entre el ARV) mide seguridad. Un margen del 10.9% significa que el precio de venta puede salir 10.9% más bajo, o los costos 10.9% del ARV más altos, antes de que la ganancia desaparezca. No le importa cómo se financió el negocio.

El ROI (ganancia dividida entre el efectivo que usted puso) mide eficiencia. Dice cuánto ganó su propio dinero. Pedir prestado lo sube, porque el denominador se achica más rápido que el numerador.

El caso con hard money muestra por qué necesita los dos. El ROI pasó de 13.2% a 34.8%, lo que parece un negocio mejor. El margen pasó de 10.9% a 5.5%, lo que dice que el negocio se volvió el doble de frágil: un ARV 6% por debajo del plan ahora produce una pérdida en vez de una ganancia más chica. Un negocio con gran ROI y margen fino es un negocio que paga bien si nada sale mal.

El ROI anualizado (ROI × 12 ÷ meses) sirve para comparar un flip de cuatro meses con uno de diez, y es peligroso aislado: premia la velocidad, y la velocidad es el número que más se desliza.

¿Qué ganancia objetivo tiene sentido?

Flip Investor OS usa por defecto una ganancia objetivo del 10% del ARV ($32,000 en esta casa) y la convierte en el único número que un comprador necesita: el precio máximo al que la ganancia todavía iguala el objetivo, con todos los costos contados.

Oferta máxima (contado) = (ARV − Venta − Tenencia − Remodelación − Imprevistos − Ganancia objetivo) ÷ (1 + % de costos de compra)

En la casa de ejemplo eso es (320,000 − 19,200 − 9,000 − 52,800 − 32,000) ÷ 1.02 = $202,941 al contado, y $186,703 con el préstamo hard money de arriba, porque cada dólar prestado del precio también cuesta puntos e intereses. A $200,000 el comprador al contado está $2,941 por debajo del techo; el comprador con hard money está $13,297 por encima, y cada dólar de precio por encima del techo cuesta alrededor de $1.09 de ganancia una vez que se cuentan los costos de compra y el préstamo sobre él: 13,297 × 1.0875 ≈ $14,460, la distancia entre $17,540 y $32,000. El artículo sobre la regla del 70% compara esta oferta completa con la regla práctica en la misma casa.

¿Por qué un porcentaje del ARV y no una cantidad fija? Porque el riesgo crece con el precio. $32,000 en una casa de $320,000 y $32,000 en una de $700,000 no son el mismo margen de seguridad; el 10% de cada una, sí.

Puede abrir la calculadora gratuita con sus propios números; el precio para una ganancia del 10% del ARV aparece junto a la ganancia.

Pruebas de estrés: ARV −5%, remodelación +20%, tres meses más

Una ganancia en papel es una ganancia bajo un conjunto de supuestos. Los tres que más fallan son el precio de venta, la remodelación y el calendario, así que la app corre tres pruebas de estrés y después todas juntas. En el ejemplo al contado:

Compruebe la última fila: 304,000 − 200,000 − 63,360 − 4,000 − 13,500 − 18,240 = 4,900. Con hard money el mismo caso «todo a la vez» (un préstamo mayor por nueve meses) se convierte en una pérdida de unos $20,000.

Ninguna de estas es una predicción. Un ARV 5% más bajo es un comp que no se sostuvo; un 20% más en la remodelación es una sorpresa detrás de una pared; tres meses son una oficina de permisos lenta o un comprador lento. Cada una por separado deja este negocio con ganancia. Las tres juntas dejan $4,900 por seis a nueve meses de trabajo y $265,800 en riesgo, y ese es el número que hay que mirar antes de firmar, porque es con el que tendría que vivir.

La puntuación del negocio en la app describe exactamente esto (cuánto margen sobrevive a las pruebas de estrés y qué tan firmes son los datos de entrada) con etiquetas neutrales. No dice compre ni no compre; el margen y el riesgo están en la pantalla, y la decisión es suya.

De la calculadora al proyecto

Una calculadora responde «¿hay ganancia a este precio?». La siguiente pregunta, «¿de verdad la gané?», necesita tres números guardados por separado, y la mayoría de las hojas de cálculo los mezclan a la segunda semana.

En Flip Investor OS el Análisis del negocio de una propiedad se convierte en el plan original cuando pasa a ser un proyecto, y ese plan queda congelado. Al lado está el pronóstico actual, que cambia conforme llegan cotizaciones y aparecen sorpresas, y el real, armado con los gastos y sus recibos. Línea por línea, el proyecto muestra qué cambió y por qué: una cotización $3,000 por encima del estimado, un mes agregado, una partida que seguía «Sin precio» cuando se guardó el plan.

Ahí es donde la fórmula de ganancia se gana su lugar. Los $35,000 nunca fueron una promesa; eran el caso base. Lo que el proyecto le dice, al final, es cuál supuesto se movió, y los números del siguiente negocio salen mejores por eso.