Как посчитать прибыль от флипа дома: формула и пример

Прибыль от флипа — это стоимость после ремонта минус все расходы между покупкой и продажей: ARV − цена покупки − ремонт − непредвиденные расходы − closing при покупке − кредит − расходы на содержание − расходы на продажу. Дом с ARV $320,000, купленный за $200,000, с ремонтом на $48,000, за наличные приносит $35,000 — маржа 10.9%, — а тот же флип на hard money приносит $17,540.

Формула прибыли флипа, строка за строкой

ARV (after repair value) — цена, за которую дом должен продаться после ремонта; всё остальное — расходы. Формула, которую Flip Investor OS использует в Анализе сделки и в бесплатном калькуляторе «Прибыль флипа»:

Прибыль = ARV − Цена покупки − (Ремонт + Непредвиденные) − Расходы на покупку − Кредит (пункты + проценты) − Содержание − Расходы на продажу
Маржа   = Прибыль ÷ ARV
ROI     = Прибыль ÷ Вложенные деньги

Восемь строк, с допущениями по умолчанию, с которых приложение начинает (вы заменяете их своими):

1. ARV — по 3–5 отремонтированным comps (сравнимым продажам) рядом.
2. Цена покупки — то, что вы платите продавцу.
3. Ремонт — смета, в идеале собранная зона за зоной на осмотре; как прикинуть ремонт по площади — отдельная тема.
4. Непредвиденные расходы — резерв на сюрпризы; по умолчанию 10% от ремонта.
5. Closing при покупке — title, escrow, регистрация, сборы кредитора; по умолчанию 2% от цены.
6. Кредит — пункты при выдаче плюс проценты за каждый месяц; ноль, если платите наличными.
7. Расходы на содержание — налоги, страховка, коммуналка, HOA и прочее ежемесячное за весь срок; по умолчанию $1,500 в месяц на 6 месяцев.
8. Расходы на продажу — комиссии агентов и closing продавца; по умолчанию 6% от ARV.

Расходы зависят от рынка, кредитора и сезона; допущения по умолчанию — точка старта, а не прогноз. Что не меняется — это сам список. Большинство флипов, разочаровавших на бумаге, забыли строки 4, 6, 7 или 8.

Пример с цифрами: флип за наличные

Дом-пример, который используется на всём сайте: 1,600 кв. футов, 3 спальни, 2 ванные, 1978 года.

Проверка итога: 200,000 + 52,800 + 4,000 + 9,000 + 19,200 = 285,000; 320,000 − 285,000 = 35,000.

Расходы на продажу не входят в вложенные деньги: они платятся из выручки от продажи, вы их не авансируете. Всё остальное — деньги, которые уходят с вашего счёта до того, как дом продан.

Тот же флип с hard money

Hard money — короткий кредит от частного кредитора, цена которого складывается из пунктов (комиссия 1% от суммы за каждый пункт) и высокой годовой ставки. Кредит по умолчанию в приложении покрывает 90% цены покупки и 100% бюджета ремонта вместе с непредвиденными, под 11% годовых с 2 пунктами. Упрощение, которое приложение честно оговаривает: проценты начисляются на всю сумму кредита за весь срок, хотя кредитор обычно выдаёт деньги на ремонт траншами, — это консервативное допущение.

Кредит забрал половину прибыли и одновременно снял больше четырёх пятых потребности в своих деньгах. Оба факта верны; какой важнее — зависит от того, что ещё могли бы делать ваши деньги.

Маржа против ROI: два разных вопроса

Маржа — прибыль, делённая на ARV, — измеряет безопасность. Маржа 10.9% значит, что цена продажи может выйти на 10.9% ниже или расходы на 10.9% от ARV выше, прежде чем прибыль исчезнет. Ей всё равно, как сделка финансировалась.

ROI — прибыль, делённая на вложенные вами деньги, — измеряет эффективность. Он говорит, сколько заработали именно ваши деньги. Кредит его поднимает, потому что знаменатель сжимается быстрее числителя.

Случай с hard money показывает, зачем нужны оба. ROI вырос с 13.2% до 34.8% — выглядит как сделка получше. Маржа упала с 10.9% до 5.5% — а это значит, что сделка стала вдвое хрупче: ARV на 6% ниже плана теперь даёт убыток, а не прибыль поменьше. Сделка с отличным ROI и тонкой маржой — это сделка, которая хорошо платит, если ничего не пойдёт не так.

ROI в годовом выражении (ROI × 12 ÷ месяцы) полезен, чтобы сравнить четырёхмесячный флип с десятимесячным, и опасен сам по себе: он награждает скорость, а скорость — та цифра, которая чаще всего сползает.

Какая целевая прибыль имеет смысл

Flip Investor OS по умолчанию берёт целевую прибыль 10% от ARV — $32,000 на этом доме — и превращает её в ту единственную цифру, которая нужна покупателю: максимальную цену, при которой прибыль ещё равна цели, со всеми расходами.

Максимальный оффер (наличные) = (ARV − Продажа − Содержание − Ремонт − Непредвиденные − Целевая прибыль) ÷ (1 + % расходов на покупку)

На доме из примера это (320,000 − 19,200 − 9,000 − 52,800 − 32,000) ÷ 1.02 = $202,941 за наличные и $186,703 с кредитом hard money из таблицы выше, потому что каждый занятый доллар цены тоже стоит пунктов и процентов. При $200,000 покупатель за наличные на $2,941 ниже потолка; покупатель с hard money — на $13,297 выше него, а каждый доллар цены над потолком стоит около $1.09 прибыли, если учесть расходы на покупку и кредит на него: 13,297 × 1.0875 ≈ $14,460 — ровно расстояние между $17,540 и $32,000. Статья о правиле 70% сравнивает этот полный оффер с правилом большого пальца на том же доме.

Почему доля от ARV, а не фиксированная сумма? Потому что риск растёт вместе с ценой. $32,000 на доме за $320,000 и $32,000 на доме за $700,000 — не одинаковый запас прочности; 10% от каждого — одинаковый.

Можно открыть бесплатный калькулятор со своими цифрами; цена для прибыли 10% от ARV показывается рядом с прибылью.

Стресс-тесты: ARV −5%, ремонт +20%, плюс три месяца

Прибыль на бумаге — это прибыль при одном наборе допущений. Чаще всего подводят три: цена продажи, ремонт и срок, — поэтому приложение прогоняет три стресс-теста, а потом все вместе. На примере за наличные:

Проверка последней строки: 304,000 − 200,000 − 63,360 − 4,000 − 13,500 − 18,240 = 4,900. С hard money тот же сценарий «всё сразу» — кредит побольше на девять месяцев — превращается в убыток около $20,000.

Ни один из этих сценариев — не предсказание. Минус 5% по ARV — это один comp, который не подтвердился; плюс 20% по ремонту — один сюрприз за стеной; три месяца — один медленный отдел разрешений или один медленный покупатель. Каждый по отдельности оставляет сделку в плюсе. Все три вместе оставляют $4,900 за шесть–девять месяцев работы и $265,800 под риском — и именно на эту цифру стоит смотреть до подписи, потому что с ней вам пришлось бы жить. Подробнее о том, как такие сценарии складываются в реальности, — в разборе почему флипы теряют деньги.

Оценка сделки в приложении описывает ровно это — сколько маржи переживает стресс-тесты и насколько твёрдые исходные данные — нейтральными формулировками. Она не говорит «покупать» или «не покупать»; маржа и риск на экране, а решение ваше.

От калькулятора к проекту

Калькулятор отвечает на вопрос «есть ли прибыль при этой цене?». Следующий вопрос — «а я её на самом деле получил?» — требует трёх цифр, хранящихся отдельно, а большинство таблиц смешивают их уже на второй неделе.

В Flip Investor OS Анализ сделки объекта становится исходным планом, когда объект превращается в проект, и этот план замораживается. Рядом с ним — текущий прогноз, который меняется по мере того, как приходят КП и всплывают сюрпризы, и факт, собранный из расходов с чеками. Строка за строкой проект показывает, что изменилось и почему: КП на $3,000 выше сметы, добавленный месяц, строка, которая была ещё «Без цены», когда план сохраняли.

Вот где формула прибыли окупается. $35,000 никогда не были обещанием — это был базовый сценарий. Проект в конце говорит, какое именно допущение сдвинулось, — и цифры следующей сделки становятся от этого точнее.