Сколько стоит флип дома в США: все расходы по строчкам

Сколько стоит флип дома? Сложите шесть групп: цену покупки, расходы на закрытие сделки (closing), ремонт с запасом на непредвиденные расходы, финансирование, содержание дома за каждый месяц, пока он ваш, и расходы на продажу. На доме-примере, купленном за $200,000 с ремонтом на $48,000 и ARV $320,000, все расходы на флип дома в США складываются в $285,000 для покупателя за наличные, и остаётся $35,000 прибыли. С hard money сумма вырастает до $302,100.

Из чего складывается стоимость флипа: шесть групп

Любой флип, на любом рынке, оплачивается в одних и тех же шести местах. Суммы меняются, список — нет.

Все расходы = Цена покупки + Closing + (Ремонт + Непредвиденные) + Финансирование + Содержание + Продажа
Прибыль     = ARV − Все расходы

ARV (after-repair value) — это стоимость после ремонта: за сколько дом должен продаться, когда работы закончены. Вся структура расходов флипа меряется относительно него: забытый расход уходит прямо из разницы между ARV и тем, что вы потратили.

В статье один дом-пример от начала до конца: 1,600 кв. футов, 3 спальни, 2 санузла, 1978 года постройки, ARV $320,000. Это пример, а не рыночные данные. Расходы зависят от рынка, кредитора и самого дома, поэтому каждую строку воспринимайте как место для своей цифры.

Цена покупки и closing

Цена покупки — самая большая строка и единственная, которую на этапе оффера вы полностью контролируете. В примере это $200,000.

Расходы на закрытие покупки (closing costs) — то, во что обходится оформление сделки: страховка титула, услуги escrow или адвоката, регистрация, сборы кредитора, если есть кредит, пропорциональные налоги. Плановое значение — 2% от цены, то есть $4,000 на доме-примере. Титульная компания назовёт реальную сумму до закрытия, и эта сумма должна заменить значение по умолчанию.

Рядом с этой строкой живут две вещи, которые легко упустить:

• Задаток (earnest money) — не расход, он становится частью цены. Но это наличные, которые нужны в первый же день.
• Долги по налогам, залоги (liens) или долги перед HOA при покупке проблемного дома — расход, и в 2% он не входит.

Ремонт плюс непредвиденные расходы

Смета ремонта — строка, которая решает судьбу большинства флипов, и та, которую чаще всего берут на глаз. На доме-примере смета ремонта $48,000 собрана построчно: крыша, кухня, санузлы, полы, покраска, инженерные системы, каждая строка с количеством и ценой за единицу. Если пока у вас только цифра за квадратный фут, статья стоимость ремонта за квадратный фут объясняет, как превратить её в диапазон и почему диапазон такой широкий.

Непредвиденные расходы (contingency) — деньги, отложенные на то, чего вы не увидели при осмотре: гниль за облицовкой ванны, щиток под замену, канализационная труба, которая не проходит проверку камерой. По умолчанию приложение берёт 10% от сметы ремонта:

Ремонт с непредвиденными = Ремонт × (1 + 10%)
$48,000 × 1.10 = $52,800

Непредвиденные расходы — не место, куда прячут забытые строки. Разрешения, контейнеры и уборка — отдельные строки (ниже). Запас нужен на неизвестное, и на старом доме или доме без доступа на чердак и в подпол 10% — это нижняя планка, а не потолок.

Финансирование: пункты и проценты

У покупателя за наличные строки финансирования нет. Большинство флипперов берут кредит, и обычный инструмент — hard money: короткий кредит под залог самого дома, за который платят пунктами (points) и высокой ставкой.

В примере — значения приложения по умолчанию: 90% цены плюс 100% ремонта, 11% годовых, 2 пункта.

Кредит   = Цена × 90% + Ремонт × 100% = $180,000 + $48,000 = $228,000
Пункты   = Кредит × 2% = $4,560
Проценты = Кредит × 11% × 6 ÷ 12 = $12,540
Стоимость финансирования = $4,560 + $12,540 = $17,100
Наличные на сделке = Цена + Ремонт − Кредит + Пункты = $24,560

Проценты считаются на весь кредит за весь срок. Реальные кредиторы обычно выдают деньги на ремонт траншами, так что настоящие проценты чуть ниже; приложение прямо называет это упрощением и оставляет его, потому что консервативная цифра — безопасная сторона для планирования.

Финансирование — тот расход, который растёт, когда срок уезжает. Каждый лишний месяц на этом кредите — $2,090 процентов ещё до первого счёта за содержание.

Содержание и продажа

Содержание (holding costs) — ежемесячный счёт за то, что дом ваш: налог на недвижимость и страховка, делённые на 12, коммуналка, взносы HOA, газон и снег, и проценты по кредиту, если считаете их здесь, а не в финансировании.

Содержание в месяц = Коммуналка + HOA + Проценты + Прочее + (Налог + Страховка) ÷ 12
Содержание = $1,500 × 6 месяцев = $9,000

В примере — $1,500 в месяц и шесть месяцев от закрытия до закрытия. Шесть месяцев — это план, а не обещание: в статье почему флипы теряют деньги видно, как цифра меняется, когда проект затягивается.

Расходы на продажу платятся из выручки, поэтому о них забывают до самого расчётного листа на закрытии. Комиссии агентов, расходы продавца на закрытие, налог на передачу там, где он есть, и всё, что вы согласились оплатить за покупателя. Плановое значение — 6% от ARV:

Расходы на продажу = ARV × 6% = $320,000 × 0.06 = $19,200

Это второй по величине расход на доме-примере после ремонта, и существует он только потому, что выход из сделки — продажа. (В BRRRR, где дом рефинансируют и сдают, а не продают, на этом месте стоят расходы на рефинансирование.)

Забытые расходы: разрешения, контейнеры, коммуналка, staging, страховка пустого дома

Это строки, которых нет ни в одном правиле большого пальца, и которые тихо уходят из прибыли. Добавьте их отдельными строками со своей цифрой там, где её знаете, и оставьте неизвестными там, где нет.

• Разрешения и инспекции. Крыша, щиток, водонагреватель, конструктивный ремонт, пристройка — на каждое может понадобиться разрешение (permit) и инспекция, а сбор зависит от города. Работы без разрешения могут ещё и остановить продажу.
• Контейнеры и вывоз мусора. Капитальный ремонт заполняет несколько контейнеров. Вывоз того, что оставил продавец, — сверху.
• Подключение коммуналки. Вода, газ и электричество должны работать для бригады и для инспекций; сначала депозиты и подключение, потом ежемесячные счета, которые относятся к содержанию.
• Staging, фотосъёмка, lockbox. Часть расходов на продажу, но в 6% комиссии по умолчанию они не входят. Отдельная строка в группе «Продажа» держит их на виду.
• Страховка пустого дома. Обычный полис домовладельца часто не покрывает дом, в котором никто не живёт и идёт стройка. Полис для пустующей недвижимости или builder's risk стоит дороже; спросите агента до закрытия, а не после взлома.
• Проценты на деньги, которые вы не занимали. Если платите наличными, эти наличные полгода не работают нигде больше. Приложение этого не начисляет, но вы должны это понимать.

Некоторые из этих строк маленькие. Вместе на тонкой сделке они — разница между прибылью и историей для друзей.

Дом-пример, сложенный целиком

Каждая строка в одной таблице: покупатель за наличные и тот же покупатель с hard money.

Проверьте арифметику: 200,000 + 4,000 + 52,800 + 9,000 + 19,200 = 285,000, и 320,000 − 285,000 = 35,000. Добавьте 17,100 финансирования — прибыль падает до 17,900.

Колонка с hard money показывает, что на самом деле покупает кредит: наличных на сделке нужно не полная цена с ремонтом, а около $24,560, зато половина прибыли уходит кредитору. Ни одна колонка не «правильная»: это две разные сделки на одном доме. Как между ними меняются маржа и доходность на вложенные наличные — в статье про калькулятор прибыли флипа, а как из этих же строк получается максимальный оффер — в статье про правило 70%.

Как Flip Investor OS показывает каждый расход и оставляет неизвестное Без цены

Таблица выше — это ровно то, как устроен Анализ сделки в Flip Investor OS: цена, расходы на покупку, ремонт с непредвиденными, финансирование, содержание, продажа — каждая своей строкой, каждая влияет на прибыль и на максимальный оффер. Значения по умолчанию (2% на покупку, 10% непредвиденных, 6% на продажу, $1,500 в месяц) — стартовые точки, которые вы заменяете своими цифрами, а в группы «Покупка», «Содержание» и «Продажа» можно добавить свои строки: контейнер, staging, полис на пустой дом.

Главное правило — что происходит с расходом, которого вы пока не знаете. В Flip Investor OS строка Сметы без цены помечается Без цены, а не $0, и итоги показывают Не полностью, пока цена не проставлена. То же со сделкой: отсутствующая цифра содержания или неизвестная своя строка дают «Не хватает 1 значения», а не прибыль, которая выглядит готовой. Ноль в забытой строке — самое дорогое число во флиппинге, потому что выглядит как ответ.

Если хотите прогнать свой дом по тем же строкам, откройте бесплатный калькулятор: калькулятор прибыли флипа и калькулятор содержания бесплатны, без карты, а осмотр, Смета по зонам и Анализ сделки начинаются с тех же цифр.