¿Cuánto cuesta hacer un flip de una casa? Todos los costos, línea por línea

¿Cuánto cuesta hacer un flip de una casa? Sume seis grupos: el precio de compra, los costos de cierre, la remodelación más un margen de imprevistos, el financiamiento, los costos de tenencia de cada mes que la casa es suya y los costos de venta. En una casa de ejemplo comprada en $200,000 con $48,000 de reparaciones y un ARV de $320,000, los costos de flipping de casas llegan a $285,000 en total para un comprador en efectivo, y quedan $35,000 de ganancia. Con hard money el total sube a $302,100.

¿Cuánto cuesta un flip? Los seis grupos

Todo flip, en cualquier mercado, se paga en los mismos seis lugares. Cambian las cantidades; la lista no.

Costo total = Precio de compra + Costos de cierre + (Remodelación + Imprevistos) + Financiamiento + Tenencia + Venta
Ganancia    = ARV − Costo total

El ARV (after-repair value, valor después de reparaciones) es lo que la casa debería venderse una vez terminado el trabajo. Todo el desglose de costos de un flip se mide contra él: un costo que olvida sale directamente de la diferencia entre el ARV y todo lo que gastó.

Este artículo usa una sola casa de ejemplo de principio a fin: 1,600 pies cuadrados, 3 recámaras y 2 baños, construida en 1978, ARV $320,000. Es un ejemplo, no datos de mercado. Los costos varían según el mercado, el prestamista y la casa, así que tome cada línea como un lugar para poner su propio número.

Precio de compra y costos de cierre

El precio de compra es la línea más grande y la única que usted controla por completo en la etapa de la oferta. En el ejemplo son $200,000.

Los costos de cierre de la compra (closing) son lo que cuesta cerrar la operación: seguro de título, honorarios de escrow o de abogado, registro, cargos del prestamista si hay préstamo, impuestos prorrateados. Un valor de planificación es el 2% del precio, es decir $4,000 en la casa de ejemplo. La compañía de título puede cotizarle la cifra real antes del cierre, y esa cotización debe reemplazar el valor por defecto.

Dos cosas viven cerca de esta línea y se pasan por alto con facilidad:

• El depósito de garantía (earnest money) no es un costo; pasa a formar parte del precio. Pero es efectivo que necesita el primer día.
• Impuestos atrasados, gravámenes o cuotas de HOA pendientes en una compra en apuros sí son un costo, y no están dentro del 2%.

Remodelación más imprevistos

El estimado de remodelación es la línea que decide la mayoría de los flips, y la que más se adivina. La casa de ejemplo lleva un estimado de reparaciones de $48,000 armado línea por línea: techo, cocina, baños, pisos, pintura, sistemas, cada uno con cantidad y precio unitario. Si por ahora solo tiene una cifra por pie cuadrado, el costo de remodelación por pie cuadrado explica cómo convertirla en un rango y por qué el rango es tan amplio.

Los imprevistos (contingency) son dinero apartado para lo que no pudo ver en el recorrido: podredumbre detrás del revestimiento de la tina, un panel eléctrico que hay que cambiar, una línea de drenaje que no pasa la cámara. El valor por defecto de la app es el 10% del estimado de reparaciones:

Remodelación con imprevistos = Reparaciones × (1 + 10%)
$48,000 × 1.10 = $52,800

Los imprevistos no son un lugar para esconder líneas que olvidó. Permisos, contenedores y limpieza son líneas propias (más abajo). Los imprevistos son para lo desconocido, y en una casa vieja o sin acceso al ático o al crawlspace, el 10% es un piso, no un techo.

Financiamiento: puntos e interés

Un comprador en efectivo no tiene línea de financiamiento. La mayoría de los flippers piden prestado, y el hard money (un préstamo a corto plazo garantizado por la casa, cobrado en puntos y con una tasa alta) es la herramienta habitual.

El ejemplo asume los valores por defecto de la app: 90% del precio más 100% de las reparaciones, 11% anual, 2 puntos.

Préstamo = Precio × 90% + Reparaciones × 100% = $180,000 + $48,000 = $228,000
Puntos   = Préstamo × 2% = $4,560
Interés  = Préstamo × 11% × 6 ÷ 12 = $12,540
Costo de financiamiento = $4,560 + $12,540 = $17,100
Efectivo al cierre = Precio + Reparaciones − Préstamo + Puntos = $24,560

El interés se calcula sobre todo el préstamo durante todo el plazo. Los prestamistas reales suelen desembolsar las reparaciones por etapas, así que el interés real es un poco menor; la app declara la simplificación y la mantiene, porque una cifra conservadora es el lado más seguro para planificar. El artículo sobre la calculadora de préstamo hard money recorre los desembolsos, las extensiones y lo que pasa cuando se acaba el plazo.

El financiamiento es el costo que crece cuando el calendario se atrasa. Cada mes adicional en este préstamo son $2,090 de interés antes de pagar una sola factura de tenencia.

Costos de tenencia y de venta

Los costos de tenencia (holding) son la factura mensual de ser dueño de la casa: impuestos a la propiedad y seguro divididos entre 12, servicios, cuotas de HOA, jardín y nieve, y el interés del préstamo si lo cuenta aquí en lugar de en financiamiento.

Tenencia por mes = Servicios + HOA + Interés del préstamo + Otros + (Impuestos + Seguro) ÷ 12
Tenencia = $1,500 × 6 meses = $9,000

El ejemplo usa $1,500 al mes y seis meses de cierre a cierre. Seis meses son un plan, no una promesa; los costos de tenencia en un flip muestran cómo se mueve la cifra cuando un proyecto se alarga.

Los costos de venta se pagan con la venta, y por eso se olvidan hasta que llega el estado de cuenta del cierre. Comisiones de agentes, costos de cierre del vendedor, impuestos de transferencia donde aplican, y cualquier cosa que acuerde pagar por el comprador. El valor de planificación es el 6% del ARV:

Costos de venta = ARV × 6% = $320,000 × 0.06 = $19,200

Es el segundo costo más grande de la casa de ejemplo después de la remodelación, y existe solo porque la salida es una venta. (En un BRRRR, donde la casa se refinancia y se alquila en lugar de venderse, en su lugar están los costos del refinanciamiento.)

Los costos olvidados: permisos, contenedores, servicios, staging, seguro de casa vacía

Estas son las líneas que no aparecen en ninguna regla general y salen calladamente de la ganancia. Agréguelas como líneas con su propio número donde lo conozca, y déjelas como desconocidas donde no.

• Permisos e inspecciones. Un techo, un panel, un calentador de agua, una reparación estructural, una ampliación: cada uno puede necesitar permiso e inspección, y la tarifa depende de su ciudad. El trabajo sin permiso también puede frenar una venta.
• Contenedores y limpieza. Una remodelación completa llena varios contenedores. El retiro de lo que dejó el vendedor va aparte.
• Servicios conectados. Agua, gas y electricidad deben estar activos para la cuadrilla y para las inspecciones; primero vienen los depósitos y las reconexiones, luego las facturas mensuales, que pertenecen a la tenencia.
• Staging, fotografía y caja de llaves. Son parte de los costos de venta pero no están dentro del 6% de comisión por defecto. Una línea de venta personalizada los mantiene a la vista.
• Seguro para una casa vacía. Una póliza normal de propietario muchas veces no cubre una casa en la que nadie vive y que está en obra. Una póliza de propiedad vacante o de riesgo de construcción cuesta más; pregunte a un agente antes de cerrar, no después de un robo.
• El interés del dinero que no pidió prestado. Si paga en efectivo, ese efectivo no está rindiendo en otro lugar durante seis meses. La app no lo cobra, pero usted debe saberlo.

Algunos de estos son pequeños. Juntos, en un negocio ajustado, son la diferencia entre una ganancia y una anécdota.

La casa de ejemplo, sumada

Cada línea, en una sola tabla, para un comprador en efectivo y para el mismo comprador con hard money.

Compruebe la aritmética: 200,000 + 4,000 + 52,800 + 9,000 + 19,200 = 285,000, y 320,000 − 285,000 = 35,000. Sume los 17,100 de financiamiento y la ganancia baja a 17,900.

La columna de hard money muestra lo que realmente compra el financiamiento: el efectivo al cierre baja del precio completo más las reparaciones a unos $24,560, y a cambio la mitad de la ganancia se va al prestamista. Ninguna columna es correcta o incorrecta; son dos negocios distintos sobre la misma casa, y el artículo de la calculadora de ganancia de un flip explica cómo se mueven el margen y el retorno sobre el efectivo entre una y otra.

Cómo Flip Investor OS lista cada costo y deja lo desconocido Sin precio

La tabla de arriba es exactamente como está organizado el Análisis del negocio en Flip Investor OS: precio, costos de compra, remodelación con imprevistos, financiamiento, tenencia, venta, cada uno como su propia línea, cada uno alimentando la ganancia y la oferta máxima. Los valores por defecto (2% de costos de compra, 10% de imprevistos, 6% de venta, $1,500 al mes) son puntos de partida que usted reemplaza con sus propios números, y puede agregar líneas personalizadas al grupo de compra, tenencia o venta: un contenedor, el staging, una póliza de casa vacía.

La regla importante es qué pasa con un costo que todavía no conoce. En Flip Investor OS una línea del Estimado sin precio se marca Sin precio, no $0, y los totales dicen Incompleto hasta que se le pone precio. Lo mismo vale para el negocio: una cifra de tenencia que falta o una línea personalizada desconocida da "Falta 1 dato", nunca una ganancia que parece terminada. Un $0 en una línea olvidada es el número más caro del flipping, porque parece una respuesta.

Si quiere pasar su propia casa por las mismas líneas, abra la calculadora gratuita: la calculadora de ganancia del flip y la de costos de tenencia son gratis, sin tarjeta, y el recorrido, el Estimado por zonas y el Análisis del negocio parten de los mismos números.