Préstamos hard money para flips: puntos, intereses y efectivo al cierre

Un préstamo hard money para un flip es una parte del precio más una parte de la remodelación, con puntos al inicio e intereses cada mes. Calculadora de préstamo hard money: préstamo = precio × LTC + remodelación × LTC; puntos = préstamo × %; intereses = préstamo × tasa × meses ÷ 12; efectivo al cierre = precio + remodelación − préstamo + puntos. En la casa de ejemplo: un préstamo de $228,000 y $24,560 al cierre.

Cómo se dimensiona un préstamo hard money: LTC sobre precio y remodelación

El hard money es un préstamo a corto plazo de un prestamista privado, respaldado por la casa, hecho para comprar y renovar una propiedad que un banco no financiaría en su estado actual. El prestamista mira más el negocio que al prestatario, cobra más que un banco y espera que le paguen cuando la casa se venda o se refinancie, normalmente en 6 a 12 meses.

El préstamo se cotiza en LTC (loan to cost, préstamo sobre costo), la parte de cada costo que el prestamista financia. Hay dos cifras de LTC porque la compra y la remodelación se financian distinto:

• LTC sobre la compra: una parte del precio de compra, comúnmente 85–90 %. Usted pone el resto al cierre.
• LTC sobre la remodelación: una parte del presupuesto de remodelación, con frecuencia 100 %. Este dinero suele retenerse y liberarse en desembolsos conforme avanza la obra (más abajo lo explicamos).

La mayoría de los prestamistas también limita el préstamo total a una parte del ARV (after-repair value, lo que la casa debería venderse una vez terminada la obra), con frecuencia alrededor del 70–75 %. En la casa de ejemplo, $228,000 es el 71 % de un ARV de $320,000, dentro de un límite típico. Revise los dos límites; aplica el menor.

Monto del préstamo = Precio de compra × LTC sobre la compra + Remodelación × LTC sobre la remodelación

La calculadora toma la cifra de remodelación que usted ingresa. En el Análisis del negocio de la app, el préstamo se dimensiona sobre la remodelación con sus imprevistos, porque eso es lo que de verdad costará el proyecto; aquí, un 10 % más de remodelación subiría el préstamo a $232,800.

Qué cuestan los puntos y los intereses

Dos cargos separados forman el costo del préstamo. Los puntos son una comisión única de originación, cada punto es el 1 % del préstamo, y se pagan cuando el préstamo se fondea. Los intereses se cobran sobre el dinero prestado cada mes, normalmente solo intereses, así que el saldo no baja hasta el pago final.

Puntos = Monto del préstamo × Puntos %
Intereses al mes = Monto del préstamo × Tasa anual ÷ 12
Intereses totales = Monto del préstamo × Tasa anual × Meses ÷ 12
Costo total del financiamiento = Puntos + Intereses totales

Los prestamistas también cobran comisiones de procesamiento, análisis, inspección de desembolsos y transferencias. No están en la fórmula porque varían demasiado; póngalas en los costos de cierre de la compra del negocio cuando tenga la hoja de términos del prestamista.

Ejemplo: hard money en la casa de ejemplo

La casa de ejemplo que se usa en todo este sitio: ARV $320,000, precio de compra $200,000, remodelación $48,000, 6 meses. El prestamista financia el 90 % del precio y el 100 % de la remodelación al 11 % anual con 2 puntos, los valores iniciales de la app; los términos de su prestamista serán otros, y cambian de un mercado a otro.

Frente al negocio de contado en la misma casa, donde la ganancia es $35,000, el financiamiento se lleva la mitad: 35,000 − 17,100 = $17,900, el 5.6 % del ARV. Lo que recibe por los $17,100 es un cheque mucho más pequeño al cierre.

Efectivo al cierre: lo que pone sobre la mesa

El efectivo al cierre en esta calculadora es la brecha propia del préstamo: la parte del precio y la remodelación que el prestamista no financia, más los puntos.

Efectivo al cierre = Precio de compra + Remodelación − Monto del préstamo + Puntos

En la casa de ejemplo son $20,000 de precio que el prestamista no cubre, $0 de remodelación (financiada completa) y $4,560 de puntos: $24,560. No es todo lo que el negocio necesita. Sume los costos de cierre de la compra ($4,000 con el 2 % del precio predeterminado en la app), los costos de tenencia que pagará mes a mes ($9,000 en 6 meses) y las etapas de remodelación que paga antes de que le reembolsen cada desembolso. Unos $37,560 más capital de trabajo para la obra, contra unos $265,800 por la misma casa comprada de contado.

Eso es lo que compra el hard money: la posibilidad de hacer el negocio con una fracción del efectivo, a un precio. El retorno sobre el efectivo que pone es mayor; la ganancia en dólares es menor; y el negocio tiene un prestamista con el reloj corriendo.

Cómo funcionan los desembolsos de remodelación

La parte de remodelación del préstamo rara vez se transfiere al cierre. El prestamista la retiene en escrow y la libera en desembolsos, normalmente de tres a cinco durante el proyecto: usted paga al contratista una etapa, solicita el desembolso, un inspector confirma el trabajo y el prestamista le reembolsa unos días después.

Dos consecuencias para las cuentas:

1. Usted adelanta cada etapa. Entre pagar al contratista y recibir el desembolso necesita su propio efectivo. En la casa de ejemplo la remodelación es de $48,000, así que con cuatro desembolsos carga unos $12,000 en cualquier momento.
2. Los intereses sobre el dinero de remodelación empiezan después. Se cobran sobre lo desembolsado, así que los $48,000 generan intereses desde cada desembolso, no desde el primer día. Si los desembolsos se reparten parejo a lo largo del proyecto, el saldo promedio de remodelación es más o menos la mitad, y los intereses de todo el préstamo quedan en unos $11,220 en lugar de $12,540.

Algunos prestamistas cobran intereses sobre el monto completo desde el cierre sin importar los desembolsos (intereses "Dutch"). Pregunte cuál es su caso; vale unos $1,300 en esta casa.

La simplificación de la calculadora, dicha con honestidad

La calculadora gratuita y el Análisis del negocio en Flip Investor OS cobran intereses sobre el préstamo completo durante todo el plazo. Es el caso "Dutch", y sobreestima los intereses con un prestamista que cobra solo sobre lo desembolsado.

La simplificación es a propósito. Mantiene la fórmula en una línea que puede comprobar a mano, es el peor de los dos casos, y la diferencia (unos $1,300 en la casa de ejemplo) es menor que la incertidumbre de los meses. Un proyecto que se alarga tres meses cuesta $6,270 más de intereses a $2,090 al mes, mucho más que el ahorro del calendario de desembolsos. La app lo dice junto a la cifra: los intereses se cuentan sobre el préstamo completo durante todo el plazo; con desembolsos por etapas cuesta menos.

Si su prestamista cobra solo sobre lo desembolsado y el proyecto es grande, ingrese el estimado de intereses del propio prestamista como costo adicional en el negocio cuando tenga la hoja de términos.

Cómo cambia el financiamiento la oferta máxima

La oferta máxima en el Análisis del negocio es el precio más alto al que la ganancia todavía iguala su meta, con todos los costos contados. Como el préstamo es una parte del precio, el costo del financiamiento crece con el precio, y la oferta máxima con hard money es menor que de contado.

En la casa de ejemplo, con una meta de ganancia del 10 % del ARV ($32,000), costos predeterminados y 6 meses:

El 7.5 % es el factor de financiamiento: 2 puntos más 11 % por medio año (2 % + 5.5 %). En la parte de compra del préstamo se aplica al 90 % del precio, y por eso cada dólar de precio cuesta $1.0875 con hard money (1 + 2 % de cierre + 90 % × 7.5 %) contra $1.02 de contado. La brecha de $16,238 es el precio del financiamiento: lo paga el vendedor si usted mantiene su oferta, o usted si no.

La regla del 70 % da $176,000 para esta casa sin importar el financiamiento; no puede ver la diferencia. Abra la calculadora gratis y corra los términos de su propio prestamista sobre su propia casa.

El hard money en Flip Investor OS

En Flip Investor OS un negocio es de contado o financiado, y un negocio financiado lleva los términos del prestamista: LTC sobre la compra, LTC sobre la remodelación, tasa y puntos. El Análisis del negocio dimensiona el préstamo sobre el precio y la remodelación con imprevistos, calcula puntos e intereses por los meses planeados y muestra la ganancia, el margen, el ROI sobre su propio efectivo y la oferta máxima a la que la ganancia todavía alcanza su meta. La prueba de estrés con tres meses más mueve los intereses junto con la tenencia.

La calculadora gratuita de hard money hace lo mismo para un préstamo solo: monto del préstamo, puntos, intereses al mes, intereses totales, costo total del financiamiento y efectivo al cierre. Necesita el precio, la remodelación y los meses; un campo en blanco es "desconocido", no $0, y nada de lo que ingresa se guarda. Cuando la casa se convierte en proyecto, el paquete para el prestamista (Pro) reúne el negocio, el Estimado y el cronograma en un PDF para el análisis del prestamista, con el plan original congelado junto al pronóstico.