Método BRRRR: efectivo que queda, flujo de caja y DSCR explicados

La calculadora BRRRR tiene dos partes: cuánto devuelve la refinanciación con retiro de efectivo y si la renta soporta el nuevo préstamo. Efectivo que queda = efectivo invertido − (nuevo préstamo − costos de refinanciación − préstamo de compra); flujo de caja = NOI − cuota; DSCR = NOI ÷ cuota. Casa de ejemplo, refinanciada al 75 % de un ARV de $320,000: nuevo préstamo $240,000, quedan $30,600 dentro, DSCR 0.88 con renta de $2,400.

Los cinco pasos del BRRRR

BRRRR son las siglas en inglés de comprar, remodelar, rentar, refinanciar y repetir (buy, rehab, rent, refinance, repeat). Los dos primeros pasos son el mismo dinero que en un flip: una casa comprada por debajo de su valor terminado, una renovación, unos meses de tenencia. La salida es distinta. En lugar de vender, renta la casa, pide prestado sobre su nuevo valor con un préstamo a largo plazo y usa el efectivo que vuelve para la siguiente casa.

1. Comprar una casa cuyo precio más remodelación quede bien por debajo de su ARV (after-repair value, el valor de tasación una vez terminada la obra), con efectivo o con un préstamo de compra a corto plazo.
2. Remodelar a estándar de renta: durable más que vistoso, con la misma disciplina que en un flip frente a los costos desconocidos.
3. Rentar a un inquilino. El contrato y la renta son lo que analiza el prestamista de la refinanciación.
4. Refinanciar con un préstamo a largo plazo dimensionado sobre el valor de tasación, normalmente el 75 %. El nuevo préstamo paga el préstamo de compra; lo que sobra después de los costos de refinanciación vuelve a usted.
5. Repetir con ese efectivo.

Las cuentas de un BRRRR responden dos preguntas, y son independientes: cuánto de su efectivo se queda en la casa, y qué gana la casa cada mes una vez que carga el nuevo préstamo.

Cómo funciona la refinanciación: el nuevo préstamo al 75 % del ARV

El prestamista de la refinanciación con retiro de efectivo (cash-out refinance) tasa la casa terminada y rentada y presta una parte de ese valor, el LTV (loan to value, préstamo sobre valor). El 75 % es un límite común para propiedades de inversión y el valor predeterminado de la app; la tasa y el plazo del ejemplo son 7 % anual a 30 años, también predeterminados y editables, y las condiciones de su prestamista serán otras.

Efectivo invertido = Precio + Remodelación con imprevistos + Cierre de compra + Tenencia + Puntos e intereses del préstamo de compra − Préstamo de compra
Nuevo préstamo = ARV × LTV
Costos de refinanciación = Nuevo préstamo × % de costos
Efectivo recuperado = Nuevo préstamo − Costos de refinanciación − Pago del préstamo de compra
Efectivo que queda en el negocio = Efectivo invertido − Efectivo recuperado

En una compra de contado el préstamo de compra es $0 y el efectivo invertido es simplemente el costo total. Con una compra con hard money los puntos y los intereses se suman a los costos y el préstamo se paga con el nuevo. En ambos casos el nuevo préstamo depende solo de la tasación y del LTV. La renta no lo mueve; el precio que pagó no lo mueve. Lo que pagó decide cuánto vuelve.

Ejemplo: el efectivo que queda en la casa de ejemplo

La casa de ejemplo que se usa en todo este sitio, comprada de contado: ARV $320,000, precio $200,000, remodelación $48,000 con 10 % de imprevistos, cierre de compra 2 % del precio, tenencia de $1,500 al mes durante los 6 meses que la mayoría de los prestamistas pide antes de refinanciar.

Así que $30,600 se quedan en la casa, vuelve el 88.5 % del efectivo, y la casa carga un préstamo de $240,000 sobre una tasación de $320,000. Para que volviera todo el efectivo, el costo total tendría que ser como mucho el efectivo recuperado, $235,200: unos $30,000 menos, que en esta casa es la diferencia entre pagar $200,000 y unos $170,000.

La tasación es el número del que cuelga todo. Cómo calcular el ARV con comps vendidos importa más en un BRRRR que en un flip, porque un flip se vende a un comprador que puede pagar más que los comps, mientras que el prestamista de la refinanciación paga exactamente lo que escribe el tasador. Una tasación 5 % menor, $304,000, deja el nuevo préstamo en $228,000 y $42,360 dentro del negocio.

Cómo calcular el NOI, el flujo de caja y el DSCR

La segunda mitad del cálculo es la operación mensual. El NOI (net operating income, ingreso operativo neto) es la renta después de la vacancia y los gastos operativos, pero antes de la cuota del préstamo. Los valores iniciales de la app para los gastos operativos son reglas prácticas, mostradas como editables: vacancia 5 % de la renta, administración 8 %, mantenimiento 5 %, reservas de capital (capex) 5 %, impuestos a la propiedad 1.1 % del valor al año, seguro $1,800 al año. Reemplácelos con la factura de impuestos y la cotización de seguro de la casa en cuanto las tenga.

NOI = Renta − Vacancia − Administración − Mantenimiento − Reservas − Impuestos ÷ 12 − Seguro ÷ 12 − Otros
Cuota = cuota amortizada estándar del nuevo préstamo (capital e intereses)
Flujo de caja = NOI − Cuota
DSCR = NOI ÷ Cuota
Cash-on-cash = Flujo de caja × 12 ÷ Efectivo que queda en el negocio

La cuota de $240,000 al 7 % a 30 años es $1,596.73 al mes, por la fórmula estándar de amortización: préstamo × r ÷ (1 − (1 + r)^−360), con r = 0.07 ÷ 12. Aquí están las cifras con dos rentas, porque el estimado de renta es el dato que mueve todo lo que sigue:

Con $2,400 la renta no soporta el préstamo: cada mes cuesta $192.06 después de los gastos operativos, y el DSCR de 0.88 está por debajo del 1.0 en que la renta apenas cubre la cuota, y por debajo del 1.2 aproximado que piden muchos prestamistas DSCR. Con $2,800 la casa cubre la cuota con $115.94 de sobra y un DSCR de 1.07. Con estos valores, la renta de equilibrio para este préstamo ronda los $2,650 al mes, y un DSCR de 1.2 necesita unos $3,065.

Qué significa el cash-on-cash cuando queda poco efectivo

El retorno cash-on-cash es el flujo de caja anual dividido entre el efectivo que sigue en el negocio. Se comporta de forma extraña en un BRRRR, y esa extrañeza dice algo.

Cuando vuelve casi todo el efectivo, el denominador es pequeño y la razón se dispara. En la casa de ejemplo, $1,391 al año sobre $30,600 es 4.5 %; el mismo flujo con $10,000 dentro sería 13.9 %; con nada dentro, la razón no tiene sentido y la app no la muestra. Un cash-on-cash alto en un BRRRR dice que hay poco efectivo en la casa, no que la casa gane mucho.

Lea las tres cifras juntas. El efectivo que queda dice cuánto de su dinero retiene la casa. El flujo de caja dice qué gana o cuesta cada mes en dólares. El DSCR dice cuánto espacio hay entre la renta y la cuota. Ninguna es un veredicto; una casa con $30,600 dentro y −$192 al mes es una propuesta distinta de una con $80,000 dentro y +$400 al mes, y solo usted sabe cuál encaja en su plan.

Lo que las cifras del BRRRR no le dicen

El cálculo vale lo que valen cuatro datos, y los cuatro son estimados hasta el día en que dejan de serlo.

• La tasación. El nuevo préstamo es el 75 % de lo que escribe el tasador, no de lo que usted cree que vale la casa. Comps, una cifra prudente y un plan para una tasación que salga baja.
• La renta. Un estimado de renta es un dato externo: rentas cercanas, la opinión de un administrador. El flujo de caja cambia de signo entre $2,650 y $2,400 en esta casa. Confírmela antes de comprar, no después de la remodelación.
• Los meses. Seis meses de tenencia son $9,000 aquí; nueve son $13,500, y cada mes con un préstamo de compra suma intereses también. Los prestamistas quieren maduración; el mercado quiere un inquilino; ninguno tiene prisa.
• Los gastos operativos. Los predeterminados son reglas prácticas. Una casa vieja con inquilino necesita dinero real de mantenimiento; un condado con 2 % de impuesto a la propiedad cambia el NOI en cientos de dólares al mes.

Los costos y las rentas varían por mercado, y la casa de ejemplo es un ejemplo. Corra el negocio con la tasación 5 % más baja, la renta 10 % más baja, la tasa 1 % más alta y tres meses más, todo junto, y vea qué queda. Si las cifras sobreviven a eso, son cifras con las que puede planear.

Cómo muestra Flip Investor OS el BRRRR junto al flip

En Flip Investor OS un negocio tiene dos salidas sobre la misma casa: venderla después de la obra, o refinanciarla y rentarla. La lectura de flip muestra la ganancia, el margen y la oferta máxima; la lectura de BRRRR muestra el efectivo que queda en el negocio, el flujo de caja, el DSCR y la oferta máxima que deja como mucho el efectivo que usted acepta dejar dentro. Las dos usan el mismo precio, remodelación, cierre y tenencia, así que un cambio en el Estimado mueve las dos a la vez. Vea flip vs BRRRR para leerlas lado a lado.

Los gastos operativos y las condiciones de refinanciación son sus valores predeterminados, editables por negocio, y el negocio avisa cuando el impuesto o el seguro es un supuesto y no la cifra propia de la casa. Las pruebas de estrés (tasación −5 %, remodelación +20 %, tres meses más, renta −10 %, tasa +1 % y todas juntas) van debajo del caso base. La app nunca dice si hacer el negocio; muestra qué retiene la casa y qué gana.

La calculadora BRRRR gratuita toma el precio, el ARV, la remodelación, la renta y los meses, aplica los gastos operativos iniciales y una compra de contado, y devuelve el efectivo que queda, el efectivo recuperado, la cuota, el flujo de caja, el DSCR y el cash-on-cash. Un campo en blanco es desconocido, no $0, y nada se guarda. Abra la calculadora gratis y pase su propia casa por ella.